Sindicación inmobiliaria 101: cómo funciona

La sindicación de bienes raíces es una técnica de inversión inmobiliaria muy antigua que ha vuelto a cobrar vida gracias a la tecnología actual. Si su red está agotada, pero desea aumentar su cartera, la sindicación de bienes raíces puede ser la respuesta.

Los sindicatos inmobiliarios trabajan con un grupo de personas para que se realicen transacciones inmobiliarias . Las inversiones suelen ser mucho mayores que las que un solo inversor podría hacer por su cuenta y las ganancias son a una escala mucho mayor que las de las inversiones inmobiliarias tradicionales.

En este artículo, cubriremos qué es la sindicación inmobiliaria, cómo funciona y los tipos para que pueda decidir si es la opción de inversión adecuada para usted.

Cómo invertimos nuestro dinero

¿Qué es un sindicato inmobiliario?

Cuando un grupo de inversores se reúne con un objetivo común y juntan su dinero, en este caso para bienes raíces, se trata de un sindicato inmobiliario.

Los inversores juntan su dinero para comprar bienes inmuebles (o construirlos). También pueden utilizar el apalancamiento inmobiliario para pedir prestado capital.

Los sindicatos inmobiliarios son más poderosos que los individuos porque tienen mayor poder adquisitivo.

Historia de la sindicación inmobiliaria

Sorprendentemente, la sindicación inmobiliaria no es algo nuevo. Mucha gente la asocia con la tecnología actual y la capacidad de captar inversores de todo el mundo, pero no es así. La inversión inmobiliaria en asociaciones a gran escala se remonta a siglos atrás.

Sin embargo, su popularidad disminuyó durante la mayor parte del siglo XX. Esto se debe a que la Ley de Valores de 1933 ilegalizó la solicitud pública de inversiones inmobiliarias (o cualquier inversión). Todas las inversiones debían registrarse en la SEC para proporcionar una supervisión federal y prevenir el fraude.

Esto dificultó a los sindicadores inmobiliarios encontrar inversores, ya que solo contaban con su red privada para invertir en sus proyectos en lugar de solicitarlos públicamente. Como resultado, la sindicación inmobiliaria se volvió mucho más difícil de realizar, pero aún era posible.

¿Cómo funciona la sindicación inmobiliaria?

La sindicación inmobiliaria funciona de forma muy similar a la financiación colectiva inmobiliaria : un grupo de inversores junta su dinero para financiar una transacción inmobiliaria.

Pero en el caso de un sindicato inmobiliario, hay diferentes actores: el patrocinador y los inversores (más sobre sus funciones a continuación). Ambas partes ganan dinero en la transacción inmobiliaria.

El patrocinador obtiene dinero por la originación de la transacción, las tarifas de administración del alquiler, el flujo de efectivo mensual del alquiler y la apreciación del capital. Por otro lado, los inversores solo obtienen dinero del flujo de efectivo mensual del alquiler y la apreciación del inmueble.

Así es como se ve el proceso desde el punto de vista del patrocinador:

• Elija un nicho inmobiliario o tipo de inmueble en el que deseen invertir
• Elaborar un plan de inversión y crear un plan de negocios para presentarlo a los inversores.
• Encuentra inversores de su red privada
• Consiga que los inversores se interesen en la inversión presentando el plan de negocios.
• Encuentre una propiedad, consiga inversores y financie la compra.

Los sindicatos inmobiliarios también pueden utilizar plataformas de financiación colectiva inmobiliaria para encontrar inversores interesados ​​si no encuentran suficientes en su propia red.

Sindicadores inmobiliarios: ¿Quiénes son las partes involucradas?

Básicamente, la sindicación de bienes raíces comienza con un patrocinador que luego busca inversores. El patrocinador aporta su propio esfuerzo y los inversores tienen el dinero. Las responsabilidades del patrocinador incluyen:

• Encontrar propiedades
• Propiedades de suscripción
• Capital creciente
• Gestión de las operaciones de la propiedad

Esto no quiere decir que el patrocinador no invierta dinero: la mayoría de los patrocinadores invierten entre el 5% y el 20% del capital necesario y los inversores aportan el resto.

La mayoría de las sindicaciones funcionan como una LLC o Sociedad Limitada . El patrocinador es el “gerente” y los inversores son los socios. Cada empresa tiene una estructura diferente y todas deben tener un acuerdo operativo para garantizar que todos conozcan y cumplan sus funciones.

Tipos de sindicación inmobiliaria

Los sindicadores inmobiliarios pueden aprovechar su red o encontrar inversores fuera de ella mediante la sindicación en línea. Estas son las diferencias.

En línea

La sindicación en línea es similar al crowdfunding inmobiliario. En lugar de solo comercializar entre inversores que el patrocinador conoce, puede utilizar un mercado en línea para captar inversores y utilizar las herramientas del mercado para gestionar su inversión y su cartera.

Desconectado

La sindicación fuera de línea ocurre cuando los patrocinadores utilizan sus propias redes para solicitar acuerdos. Utilizan sus propias conexiones personales para obtener los fondos necesarios para comprar propiedades. La sindicación fuera de línea se realiza en persona o por teléfono en lugar de a través de un mercado en línea.

Privado

La sindicación privada es una combinación de sindicación en línea y fuera de línea. En lugar de recurrir a su propia red, los patrocinadores tienen acceso a su propio sitio web de marca en un sitio de financiación colectiva de bienes raíces, como CrowdStreet, Fundrise o Realty Mogul .

Los patrocinadores pueden aprovechar la tecnología de estas plataformas, pero dentro de su propia marca, y captar inversores potenciales utilizando sus propias técnicas. Los patrocinadores pueden aprovechar su red actual o llegar más allá de ella, y gestionar todo de forma automática a través de la plataforma.

Pros y contras de la sindicación inmobiliaria

Como cualquier inversión inmobiliaria, la sindicación inmobiliaria tiene sus ventajas y desventajas.

Ventajas

• Los patrocinadores pueden acceder a más capital para hacer crecer su cartera inmobiliaria sin gastar su propio dinero. Tienen una red más amplia que pueden utilizar y pueden reunir los fondos para realizar inversiones más importantes.
• Los inversores pueden ser pasivos y obtener ingresos sin correr el riesgo de invertir solos en bienes raíces. Comparten la responsabilidad con un grupo de otros inversores.
• Los inversores no necesitan experiencia en inversión inmobiliaria ya que el patrocinador lo hace todo.
• Los inversores no asumen el 100% de la responsabilidad. Toda inversión conlleva riesgos, pero no están financiando la totalidad del inmueble.

Contras

• Es mucho trabajo para los patrocinadores encontrar inversores y reunir suficiente dinero para que la transacción inmobiliaria se realice.
• Los patrocinadores necesitan una cantidad decente de capital para iniciar la inversión.
• Los inversores no tienen control sobre las inversiones inmobiliarias.

¡Determine si la sindicación de bienes raíces funcionará para usted!

La sindicación de bienes raíces puede ser una excelente manera de aumentar su cartera, ya sea como patrocinador o inversor. Los patrocinadores hacen el trabajo, pero obtienen los beneficios al aprovechar su inversión con dinero de un grupo de inversores.

Los inversores también pueden aumentar su cartera inmobiliaria, pero con ingresos pasivos. Si prefieres mantenerte en un segundo plano, pero aún así disfrutar de las ganancias que pueden ofrecer los bienes raíces, asumir el papel de inversor puede ser justo lo que necesitas.